ACQUISTARE CASA IN ASTA GIUDIZIARIA

Le aste immobiliari giudiziarie si collocano all’interno delle procedure esecutive avviate dai creditori del proprietario dell’immobile che – non riuscendo a pagare i propri debiti- vede il proprio bene pignorato e venduto all’asta al migliore offerente.

L’acquisto di un immobile all’asta rappresenta un’ottima opportunità per chi dispone di un budget limitato o è alla ricerca di un affare immobiliare come forma di investimento dei propri risparmi.

Tali vendite vengono  garantite dal Giudice e gestite da un suo Delegato, dall’esecuzione dell’asta stessa, alla cancellazione dei pregiudizievoli, fino all’emissione del Decreto di Trasferimento.

Chi può partecipare ad un asta?

Qualsiasi cittadino può partecipare ad un’asta giudiziaria, tranne il debitore  esecutato a cui appartiene il bene in vendita.

Possono prendere parte alle aste sia le persone fisiche che le società, ed è anche possibile partecipare per il tramite del proprio avvocato di fiducia munito di apposita delega. 

Quali sono gli step per acquistare un immobile in asta?

Primo passo: individuare l’immobile.

Tutte le aste vengono pubblicate sui siti istituzionali dei Tribunali e sul Portale delle Vendite Pubbliche all’indirizzo https://pvp.giustizia.it.

Dal portale è possibile consultare i documenti sulle singole aste:

– Avviso di vendita, ovvero il documento nel quale il Delegato nominato dal Giudice della procedura indica termini e modalità di partecipazione all’asta, descrizione del o dei lotti oggetto della procedure, il prezzo e i costi della stessa;

– Elaborato peritale: rilasciato da un tecnico nominato dal Giudice che effettua un sopralluogo sugli immobili oggetto di procedura per valutarne lo stato attuale. In questo documento vengono meglio identificati e descritti gli immobili, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici e le trascrizioni giudiziali. La perizia è uno strumento fondamentale per lo studio di fattibilità dell’immobile, in essa troviamo infatti la verifica della conformità urbanistica-edilizia, l’analisi di eventuali difformità o abusi edilizi e dei documenti relativi alla provenienza dell’immobile, come ad esempio il Certificato di abitabilità, la Concessione Edilizia, eventuali richieste in sanatoria.

Nella perizia è presente, inoltre, la descrizione interna ed esterna dell’immobile, dei materiali utilizzati per il Capitolato e una valutazione commerciale comparativa con altri immobili simili situati nella stessa zona.

– Planimetria catastale, ovvero la rappresentazione in scala della divisione interna dell’immobile, elaborata da un tecnico e depositata presso il Catasto.

Secondo passo: concordare la visita presso l’immobile.

Tale procedura è stata digitalizzata, infatti è possibile richiedere l’appuntamento per visionare gli immobili direttamente sul Portale di Vendite Pubbliche.

Terzo passo: preparare l’offerta e partecipare all’asta.

Dal Portale di Vendite Pubbliche è possibile scaricare il modulo di partecipazione e compilarlo seguendo le indicazioni riportate sull’Avviso di Vendita. Tale modulo dovrà essere corredato di:

– Copia documento anagrafico in corso di validità;

– Marca da bollo da 16 euro;

– Assegno Circolare intestato alla procedura di importo pari al 10% del prezzo che si intende offrire, e comunque non inferiore al prezzo base indicato nell’Avviso di Vendita.

Per alcune procedure, se indicato nell’ordinanza di vendita, è possibile offrire fino ad un 25% in meno rispetto al prezzo base, la così detta “offerta minima”.

Per partecipare i concorrenti dovranno depositare l’offerta in busta chiusa presso il recapito del Delegato e comunque seguendo le indicazioni presenti nell’Avviso pubblico di vendita.

L’asta, generalmente, ha luogo il giorno dopo il termine di consegna delle offerte.

Nel caso di aggiudicazione, il Delegato rilascia il Verbale di Aggiudicazione contenente i termini e le modalità di saldo della procedura; in caso di mancata aggiudicazione viene restituito l’assegno circolare presentato per partecipare all’asta.

Quarto passo: saldare la procedura ed emissione del Decreto di Trasferimento.

Una volta aggiudicato l’immobile, l’aggiudicatario ha a disposizione un periodo di tempo per saldare l’intero importo raggiunto in fase d’asta, nonché le imposte di registro e i costi della procedura stessa. Tale termine viene indicato nell’Avviso di Vendita, generalmente va dai 60 ai 120 giorni.

Successivamente o contestualmente, il Giudice emette il Decreto di Trasferimento, ovvero il documento che trasferisce il titolo di proprietà all’aggiudicatario.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi se si acquista in asta?

Indubbiamente il principale vantaggio dell’acquisto di immobili in asta risiede nel significativo potenziale risparmio sul prezzo di acquisto dell’immobile: si parte da un risparmio del 10/15% rispetto ai valori di mercato, fino ad arrivare, nei casi più vantaggiosi, a risparmi del 40/50% sul valore di mercato.

Un altro importante vantaggio è la totale trasparenza delle informazioni, tutti i documenti relativi all’immobile sono liberamente scaricabili  e consultabili dal sito del Tribunale o dal Portale di Vendite Pubbliche.

Oltre al vantaggio in termini di valore commerciale dell’immobile, per gli acquisti in asta non vi sono provvigioni per la mediazione immobiliare, né costi notarili a carico dell’aggiudicatario.

Ulteriore vantaggio è la possibilità di accedere al credito per finanziare gli acquisti di immobili in asta, salvo particolari problemi sull’immobile rilevabili dallo studio di fattibilità dell’Elaborato Peritale.

Le banche hanno strutturato offerte ad hoc per i clienti che intendono acquistare in asta, mettendo a disposizione strumenti vantaggiosi:

– predelibera di mutuo, ovvero la possibilità di richiedere una valutazione reddituale ante partecipazione in asta, al fine di delineare un budget di riferimento;

– possibilità di finanziare fino al 100% del prezzo di aggiudicazione, in base alla “bontà” dell’operazione stessa e alla differenza con i valori di mercato.

Comprare un immobile in asta è sicuramente un modo alternativo per acquistare la casa ideale o fare l’affare immobiliare, tuttavia si possono incontrare delle criticità dovute a diversi aspetti:

-L’acquisto di immobili in asta avviene e a corpo e non a misura: eventuali differenze di misura che dovessero evidenziarsi, dunque, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo.

-La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, in conformità a quanto previsto dall’art. 2922 del Codice Civile l’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi peraltro di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.

– Tempistiche effettive,  l’immobile potrebbe essere di stato occupato, per cui le tempistiche di rilascio potrebbero rivelarsi più lunghe del previsto. In particolare l’acquirente dovrà preliminarmente valutare, in conformità a quanto previsto dall’art. 2923 del Codice Civile, se l’occupante ha valido titolo anteriore al pignoramento, tipicamente un regolare contratto di locazione registrato in data anteriore al pignoramento: in tale caso per la liberazione dell’immobile occorrerà attendere il termine del contratto.
Qualora invece l’occupante non abbia valido titolo anteriore al pignoramento, il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale costituirà titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.

– Gravi rilievi di difformità urbanistico-edilizie o assenza di certificazioni obbligatorie possono impedire il rilascio del mutuo da parte di un ente finanziatore.